山东省济南市中级人民法院
民事判决书
()鲁01民终号
上诉人（原审原告）：王先生
上诉人（原审被告）：陈女士
委托诉讼代理人：王峰，山东易焕之邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘敏，山东易焕之邦律师事务所实习律师。
上诉人王先生与上诉人陈女士房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（）鲁民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年12月29日立案后，依法由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。
王先生上诉请求：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法撤销：一审法院对王先生，请求判令陈女士支付擅自转租（转借）涉案房屋合同违约金，判令陈女士支付擅自改变涉案房屋用途合同违约金的诉讼请求，不予支持的错误判决依法改判；依法改判陈女士违反房屋租赁合同约定，擅自转租（借）涉案房屋，应支付王先生违约金15,元；依法改判陈女士违反房屋租赁合同约定，擅自改变房屋用途，应支付王先生合同违约金15,元；本案的诉讼费用由陈女士承担。事实和理由：年10月29日王先生和陈女士签订房涉案屋租赁合同，合同的第一条第一款约定，房屋用途为“居住”。第八条B款（1）项约定未经甲方（王先生）书面同意，乙方（陈女士）擅自将房屋转租、转借、擅自拆解结构或改变用途的：……拖欠房租费壹个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方可据实追索乙方责任。
王先生是在年4月20日发现，某医院把涉案房屋当成了（医院员工、病号及病人陪护人员）每顿供应近人吃饭的单位食堂厨房的。当天即给陈女士（涉案房屋承租人）发了短信，在短信中一是指出了其擅自转租（转借）改变涉案房屋用途，违反了房屋租赁合同的约定。二是告诉陈女士擅自改变房屋用途，把涉案房屋改作食堂厨房给房屋造成了损害，要求给予补偿。三是告诉陈女士食堂厨房直接在裸露的大厅木质地板上，用液化气罐、大灶头、大铁锅炒菜，存在着巨大的火灾隐患。要求陈女士立即整改。因为在协商解决的过程中，陈女士拒绝为受到损害的房屋做出补偿，王先生于7月15日提起了诉讼。《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。王先生认为本条法律也可以理解为：只要出租人在知道或者应该知道，承租人擅自转租的六个月以内随时可以提出异议。王先生是从年4月20日知道陈女士擅自转租(转借)了房屋，并且改变了房屋的用途，到年7月15日提起诉讼，符合六个月以内法律诉讼时效的规定。一审法院以根据王先生的短信记录，王先生知道涉医院使用，但未提出异议，故王先生关于陈女士擅自转租或转借房屋的主张与事实不符，一审法院不支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条规定，人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。一审判决没有按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》给出从王先生的那页短信中断定，王先生什么时间知道了涉医院使用的，王先生提出异议（诉讼）的日期是否超过了法律规定的诉讼时效。一审以上判决属于认定事实不清，证据不足，适用法律错误，涉嫌枉法裁判。
一审法院认为涉案房屋内虽有液化气罐等厨具，但据此难以认定陈女士将涉案房屋改变房屋用途，证据不足，一审法院不支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，在诉讼过程中，当事人陈述的于己不利的事实或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中、当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第五条规定，当事人委托诉讼代理人参加诉讼的、除授权委托书明确排除的事项外、诉讼代理人的自认视为当事人的自认。王先生认为，年8月31日《本案法庭审理笔录》和陈女士的民事答辩状可以证明，陈女士对王先生诉讼请求中所涉及的擅自转租转借和改变涉案房屋用途的问题已经自认，可以直接用作判案证据。陈女士自认的证据如下：1、法庭审理笔录(第一次)法官问：房屋(涉案)钥匙在何处?陈女士答：医院。王先生认为：房屋钥匙都承认在别人手里了。可以反推为陈女士自认了涉案房医院使用。法官：陈女士陈述你在使用涉案房屋的过程中，有无当做职工餐厅。陈女士答：没有做过餐厅，但医院的员工做过几天饭。具体几天记不清了。王先生认为：这是陈女士明确自认了把合同约定为“居住”的涉案房医院，并改医院（全院职工、病号及病人陪护人员就餐）每顿供应近人吃饭的单位食堂厨房。法官：陈女士陈述职工有无在涉案房屋内就餐。陈女士：没有，医院就餐，涉案房屋是19楼，某医院在负2和1至4层，医院在同一楼上。王先生认为：陈女士再次自认了，把合同约定为居住用途的涉医院食堂厨房。擅自转租转借、改变涉案房屋用途确凿无疑。法官：陈女士陈述质证意见。被代：对证据二的真实性没有异议，陈女士认为房屋的用途包括厨房的使用，从证据二上来看，陈女士并没有对房屋的用途进行改变，因为做饭也是房屋使用的一部分。王先生认为：陈女士以上陈述也是自认了，陈女士把房屋医院，把涉案医院的单位厨房，虽辩称，做饭也是房屋使用的一部分，也改变不了转租转借改变房屋用途的事实。被代：陈女士认为，在本案中涉案房屋的损失是对木质地板的损害，该损失陈女士己为王先生进行了修复……。王先生认为：陈女士以上对涉案房屋损坏的自认描述，虽然避重就轻，恰恰也可以印证王先生提供的《证据二》所要证明的目的，陈女士擅自转租转借改变房屋用途。包括了在涉案房屋内走廊和大厅里开设厨房，污染了房屋。照片、短信内容、视频所有证据互为印证，可证明烤焦了是大厅的地板。那么多人吃饭，房屋标配的管道液化气因出气量太小根本不能满足大铁锅的用火需要，所以自备液化气罐、大灶头、大铁锅在大厅和室内走廊上开炒，结果烤焦、损坏了地板污染了墙壁和门窗。《陈女士一审民事答辩状》摘录：第3、王先生提出陈女士擅自将房屋转租（转借）及（给）医院，要求支付违约金元的请求。陈女士为医院员工，王先生与陈女士在签订房屋租赁合同时已经知道是给医院租赁并使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应该知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持。故王先生请求支付擅自转租的违约金于法无据。王先生认为：陈女士虽然没有提供王先生在合同签订时就知道，陈女士是给医院租赁并使用的过硬证据，但是在这里自医院在实际使用。以上这么多陈女士的自认证据，足以认定涉案房屋被陈女士转租转借，一审法院硬说难以认定真是令人百思不解。综上，一审判决认定事实有误，适用法律不当，存在有证据不采用的错误。请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误，以维护法律尊严。
陈女士辩称，一审法院对于王先生上诉请求部分认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王先生的上诉请求，理由如下：一、双方签订租房合同前，王先生就已经知医院的员工，陈女士所租房屋用于韩氏员工居住使用，对此没有提出异议，通过王先生一审提供的短信聊天记录可以证明，故不存在擅自转租的情形。二、关于擅自改变房屋用途，陈女士认为双方签订的租房合同，房屋用途为居住、做饭，应当为居住的一部分，不应当认定为擅自改变居住用途。综上，请求二审法院驳回王先生的上诉请求。
陈女士上诉请求：撤销一审判决、发回重审或查清事实改判；2.诉讼费用由陈女士承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院应认定陈女士擅自退租这一事实而不能判定陈女士继续支付租金，理由如下：1、陈女士已于年4月28日向王先生提出退租，并且从提出至今对房屋也未再使用，该房屋租赁合同已无继续履行必要。2、通过王先生与“尹兆云”多次的手机短信记录应当认定王先生认可“尹兆云”的代表身份及退租的意思表示。3、陈女士从年4月28日至今未对房屋进行使用反而要继续支付租金，明显对陈女士不公。4、一审庭审后，法官对双方当事人就房屋钥匙在哪里及王先生是否愿意收回房屋进行了询问，陈女士表示钥匙在陈女士手里并要求交王先生，但王先生拒绝收回。二、一审判决适用法律错误。涉案《房屋租赁合同》第八条违约的处理B（4）“租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金甲方可不予退还”，由此看出，该合同就擅自退租的问题已经进行了约定，并且陈女士也愿意承担相应的违约责任，而一审判决却判令陈女士继续支付租金实属适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。在本案中，双方的合同在事实上已经不能继续履行，如继续履行，显失公平，违反诚实信用原则。
王先生辩称，一、一审法院判决陈女士继续支付租金认定事实正确，陈女士称一审法院认定事实不清没有任何法律依据。陈女士称一审法院认定事实不清，一审法院应认定陈女士擅自退租这一事实而不能判定陈女士继续支付租金，其理由是陈女士已于年4月28日向王先生提出退租，并且从提出至今对房屋也未再使用，该房屋租赁合同已无继续履行必要，陈女士从年4月28日至今未对房屋进行使用反而要继续支付租金，明显对陈女士不公。这4月28日退租说法纯属无中生有，事实上陈女士从来没有提出过退租，更没有提供过退租的证据，别说陈女士确实没有提出过退租请求，即便是真的提出过退租请求，也需要经过双方进行协商，待协商一致才能终止合同。房屋租赁合同期限是自年11月5日至年11月4日，合同正在履行期间。即使陈女士真得遭遇不再需用涉案房屋的变故，也可以请求王先生允许把房屋转租。即使一定要提前解约也得提前协商。陈女士擅自把房屋转租（借）改变“居住”用途为单位食堂的厨房，污染、损害了房屋所造成的损失没有赔偿处理、没有协商，没有对提前退租给王先生造成损失的评估和补偿办法，怎么可能说要退租就立即退租？一审法院判定陈女士继续支付租金合理、合法。至于陈女士提到的一审庭审后，法官对双方当事人就房屋钥匙在哪里及王先生是否愿意收回房屋进行了询问，陈女士表示钥匙在陈女士手里的问题。陈女士的说法不是事实，这是法官在庭审中的询问，并不是在一审庭审后的询问，而且是法官仅问了房屋钥匙在何处，并没询问王先生是否愿意收回房屋。二、一审判决适用法律正确，涉案《房屋租赁合同》对租赁期限和合同的终止有明确的约定。陈女士称一审判决判令陈女士继续支付租金实属适用法律错误的理由不能成立。陈女士称一审判决适用法律错误。涉案《房屋租赁合同》第八条违约的处理B（4）“租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金甲方可不予退还”，由此看出，该合同就擅自退租问题已经进行了约定，并且陈女士也愿意承担相应的违约责任，而一审判决却令陈女士继续支付租金实属适用法律错误。在双方向一审法院提交的涉案《房屋租赁合同》第二条租赁期限：第1款规定，该房屋租赁期限共24个月，自年11月05日至年11月4日止。第2款规定租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解约。第七条合同终止：第1款规定，租赁期限届满或经甲乙双方协商一致本合同终止。因此，陈女士与王先生在当初的《房屋租赁合同》中对合同的租赁期限有明确的约定，双方未经协商一致均不得提前解约。对合同的终止有明确的约定，租赁期届满或经双方协商一致本合同终止。陈女士所说的这第八条B（4）规定其是中途退租陈女士愿意支付最低限度的违约金，是否可以中途退租，根据合同第二条第2款，第七条第1款的约定还是要双方进行协商达成一致意见才能决定。本案中陈女士根本就没有提出退租请求，更不会有双方协商一致的结果，因此合同还在履行之中，所以一审法院适应法律并无不当。
王先生向一审法院起诉请求：1.判令陈女士支付王先生房屋半年租金元；2.判令陈女士支付房屋租金滞纳金13元（暂计至年4月4日至6月12日）；3.判令陈女士支付因擅自将房屋转租（转借）医院用于做近人的食堂伙房、烧焦大厅木地板险些引起火灾的违约金元；4.本案诉讼费由陈女士承担。诉讼过程中，王先生变更第2项诉讼请求为判令陈女士支付王先生房屋滞纳金.67元[元/年/12个月*0.5%*天（年4月4日至年7月13日共天）]、滞纳违约金15元（元/年*20%）；变更第3项诉讼请求为判令陈女士支付擅自转租/借的违约金15元、擅自改变房屋用途的违约金15元，合计元。
一审法院认定事实：位于济南市市中区民生大街22号三箭银苑A号楼A-3（19-F）房屋（以下称涉案房屋）登记的所有权人系王先生。年10月29日，王先生（出租方，甲方）与陈女士（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的涉案房屋租给乙方使用，用途为居住；房屋租赁期限共24个月，自年11月5日至年11月4日止；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；房屋租金为76,元/年，总计,元；房屋租金按半年交付，支付时间为提前壹个月，以甲方实际收到为准；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方5元作为押金；乙方若无违约甲方应于房屋租赁期满时将此押金如数无息全部归还乙方；未经甲方书面同意乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租壹个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方可据实追索乙方责任，并甲方有权终止合同；租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金甲方可不予退还。上述合同签订后，王先生按约向陈女士交付了涉案房屋，陈女士按约支付了押金5元和半年租金38,元。年4月20日，王先生给陈女士发送手机短信，内容有“......物业管理费直接给我付款吧......另外不知宛老师在北京知不知道，韩氏美容二三百人吃饭安排在A制作。据业委会和物管部说，因开着外门排气，楼道弥漫烟气饭味，已有多名业主投诉。我今天去看到的情况是整个厨房及厨房门外走廊，对外门里大厅偌大的范围内，工人在紧张的制作着饭菜，两个液化气罐正在烧着两个大灶头，两口大铁锅上正在冒着呛人的浓油烟制作着辣椒炒肉丝土豆丝，在大厅里毫无保护的木地板上......火灾隐患巨大，必须引起重视马上整改。咱们合同约定的租房用途是居住，这殃及大厅大规模的饭菜制作，油烟浸淫天花板、墙壁等房子的方方面面......贵方单方面改变了租房约定用途，造成了房子的非正常损坏，请宛老师考虑给予我相应补偿......5号该付的房款尚未付到，看来财务对付房租的事不大重视，宛老师再催催他们......”。陈女士手机短信回复内容为“XXXXXXXXX尹兆云”。4月22日，王先生向案外人“尹兆云”发送手机短信，内容为“A第二次应付的房租费合同规定是4月5日，请安排财务抓紧时间付款吧”。之后，案外人“尹兆云”与王先生就涉案房屋租金与物业费的交付进行多次沟通，但陈女士一直未付房租。4月27日，王先生再次向陈女士发送手机短信，要求确认什么时间能支付房租，并再次提出房屋使用不当问题，“韩氏二三百人用餐，直接在A大厅裸露的木地板上用液化气大罐、大灶头、大铁锅炒菜，油烟弥漫......今天我去现场看到，上次给您和尹老师短信分别提到的用火安全整改意见，根本就没引起重视......烤糊地板的照片已托马先锋老师
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